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商业地产项目运营业绩提升与有效执行管控高级研修班
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根据某房地产研究中心对长三角和珠三角上海、杭州、深圳6个大型购物中心所选取的样本调查分析的结果，主力店的规模均值为.50㎡，租金均价63.17元/月/㎡;；次主力店的规模均值为.81㎡，租金均价为.02元/月/㎡；普通商铺的规模均值为96.70㎡，租金均价为.93元/月/㎡。
主力店
主力店能够对购物中心产生积极的外部效应，这是业界一个基本的观点。事实上，主力店往往通过自己的产品和品牌，吸引各种目的性消费，从而产生很强的外部客流的集聚效应。因此，商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。
所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。在选择主力店商铺位置中，应注意：
主力店的位置应尽量布置于购物中心的深处或高楼层处，而不是顾客易于到达的出入口附近；
主力店周围应尽量被普通商铺尽量包裹，其位置及开口的选择要达到足以给普通商铺贡献充分客流的目的；
在动线设计和环境设计中，强化主力店对普通商铺客流供应的方向性引导。
次主力店也具有很强的客流积聚效应
按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。
不象主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：
距一楼层数和靠近主出入口对租金影响显著；
同类零售聚集效应在次主力店中反应敏感，也就是说同类业态的次主力店在布局上的聚集，能增加比较性消费机会的增加，使各商家带来更多的销售额。这种聚集效应可以产生该类商铺5-10%的租金边际效益。
普通商铺
在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。在这里，借助某房地产研究中心研究报告的数据，对零售类型、商铺位置对租金标准的影响状况作一个展示。
表：零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析
从上述数据，形成以下结论：
对于普通商铺来说，商铺的位置比零售类型对租金的影响更大。
对于商铺的位置来说，楼层位置的影响是最大的，其次影响的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、临街与靠近出入口，对租金的影响相差不大。
在零售类型中，女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价。
当然，某研究中心这份报告有一个重要缺陷，是忽视了商品货单价水平作为一个重要的决定性因素对租金的影响。实际上，在购物中心中，货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力，而相反，只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型，则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。
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