多位家住大兴区菊源里小区的居民近日向本报反映，小区建设之初，为了美观，楼房外立面安装了大量石膏装饰条，如今四处裂缝，随时可能掉落，成了悬在头顶的大隐患。加上漏雨、积水等问题频发，居民的改造呼声越来越高。然而小区是年建成的央产楼，又坐落在两区交界处，资金、管理、产权、楼龄等诸多困境让居民陷入迷茫：想申请旧改，卡在楼龄不达标；想推进大修，又一直难有进展。居民呼吁：“楼龄不太老，问题却不少，能否改造消除安全隐患？”
单元门上方出现明显裂缝。现场以前为了好看现在成了隐患
近日，记者来到菊源里小区，一进小区就看到热火朝天的施工景象：有些单元门旁架设着围挡，里边挖开大坑，旁边停着施工作业的车辆，有的单元门外，外挂电梯已经安装到位。“近两年，小区正在集中加装电梯，有几栋楼已经试点建设完成，效果挺好，现在其他几栋楼也陆续开工了。”居民张先生说，菊源里小区共12栋居民楼，都是没电梯的6层板楼，小区里住的老人多，眼看很快就能乘坐电梯上下楼，老人们很高兴，但有一件事仍令大家忧心忡忡。
“以前为了好看，居民楼外立面安装了很多装饰条，小区的颜值确实提高了不少，现在却成了隐患，不知什么时候就会突然掉下来。”张先生说，随着风吹日晒，楼体老化，这些装饰条开始出现大范围开裂、脱落，大家走在楼下总是提心吊胆。
外立面装饰条开裂、脱落。
居民楼的楼顶以及每层窗户之间都围了一圈白色装饰条，约30厘米宽，装饰条设计有错落的排线和弧形的凸起，外立面还用装饰条设计出复杂的图案，搭配单元门前造型精致的立柱，远远看去，居民楼充满“欧式风情”。
“当心脚下！”正当记者一边走一边观察楼体的装饰条时，张先生大喊了一声。低头一看，脚边是一块约10厘米长的砖头，记者捡起来细看，这块砖头沉甸甸的，上面有凹凸的造型，旁边居民楼的装饰条却少了一块，一比较，砖头的纹路正好能和断口衔接上。“就是从这儿掉下来的。”张先生说。
装饰物上掉落的砖块沉甸甸的，居民走在楼下提心吊胆。
居民李先生是小区里的老住户，住了近20年。“装饰条确实很漂亮，可最近几年总是往下掉。”抬头细看，几乎每层装饰条都出现不同程度的裂缝，尤其是顶层的装饰条，不仅有密密麻麻的缝隙，还出现大大小小的空洞。李先生指着这些洞说：“裂缝太多，砖块就会脱落，有的是一小块掉下来，有的是整条往下掉。前不久就有装饰条脱落砸了楼下的汽车。”
记者在小区转了一圈，装饰条裂缝、脱落的现象随处可见。有的装饰条边缘因脱落严重而参差不齐，有的裂开拳头粗的缝隙，有的露出一个大洞，有的能明显看到外层石膏板脱落后露出的内层水泥，有的石膏板则断了一半，搭在外立面边缘摇摇欲坠。一路上，记者还在地上发现了多块散落的白色装饰条，有的有拳头大小，有的已经摔成一地几厘米的小碎块。
居民楼外张贴着“高空坠物，出行注意安全”的提示语。“仅仅有提示根本不管用，我们进进出出只能从楼下经过，装饰条不知什么时候就会突然落下，年轻人还能快走几步，我腿脚不好走不快，心里干着急。”一位年近80岁的老人无奈地说。
困境未纳入旧改只因楼龄“小一岁”
“积水、漏雨也让我们头疼。”居民陈先生告诉记者，小区一共户，其中户是顶层，不少居民家出现漏雨问题，有些楼顶层几乎家家都漏。
“每次下雨我都很难出门。”一位老人带记者来到她家门前。老人出门的必经之路凹凸不平，路两侧有两个雨箅子，一个被堵塞，一个则被树根拱起。“雨箅子比路还高，雨水根本流不下去，路上就会出现大大小小的水坑。”老人说，水深的地方，邻居会拿几块红砖临时垫出一道“砖桥”，但路面凹凸不平，“砖桥”不稳当，走起来摇摇晃晃，她根本不敢下脚。
居民说，管道老化爆裂漏水、电容不够夏天断电等问题也在近年陆续出现，加上时时刻刻悬在头顶的坠物隐患，让大家越来越迫切希望小区能彻底改造一番。
“如今很多老小区通过旧改旧貌换新颜，菊源里小区要解决问题，能不能也搭上旧改顺风车？”居民一番打听，却被告知小区楼龄不符合旧改标准。“我们小区是年建的央产房，现在改的都是年以前的，差了一年。”李先生说。
记者查询到，一份年发布的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中指出：到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务……各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造年底前建成的老旧小区。
国家发展改革委、住房城乡建设部年发布的《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》中提及：“结合住房和城乡建设领域安全隐患排查整治工作，认真摸排年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板……将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。”
北京市《年老旧小区综合整治工作方案》中也提到，北京各区要进一步梳理辖区内年之前建成的老旧小区现状，初步建立老旧小区综合整治数据库。
从上述文件来看，不论央产还是市属产权，重点改造的是年底前建成的小区。随后记者又先后咨询了大兴区住建委和北京市住建委，也得到了相同的回答。
北京市住建委工作人员表示，市属产权与央产房改造的申请流程不同，市属产权小区由街道上报，央产房改造方案则由产权单位向上级总部进行申请。从政策上来看，年建成的小区不满足改造条件。不少老旧小区是上世纪七八十年代，甚至上世纪五六十年代的老房，这些老房会被优先改造，“但也不排除一些特殊情况，这就需要与产权单位具体协调沟通。”
追问申请公维金解决隐患可行吗
“小区是央产楼，以前是产权单位自己管，需要维修时也是产权单位申请资金，但年小区已经进行了三供一业(供水、供电、供热和物业管理)移交改造，新物业也在去年正式入驻。”李先生想知道，如果想用专项维修资金来改造，应该怎么做？
记者首先联系了大兴区旧宫镇，工作人员表示，菊源里小区位于大兴与丰台的交界处，只是地理位置在大兴，物业、社区管理则归属丰台区东高地街道。随后记者又咨询了东高地街道。工作人员表示，产权单位所在地位于丰台，但小区明确位于旧宫镇，东高地街道无权进行管理。此外，小区虽然已经移交“三供一业”，但是否移交“三供一业”、是否转卖给个人均不影响产权性质的认定，该小区从性质上仍属于央产。
小区物业也表示，小区仍属于央产房，物业可以进行小修小补，但涉及大修，需要动用专项维修资金。物业无权申请，需要将小区存在的问题反映给产权单位，由产权单位申请资金进行修缮。
产权单位工作人员则表示，近日各方正在开会研究申请专项维修资金的问题。小区目前已由物业管理，并已成立业委会，在申请资金前，需要先由物业及业委会开展相应工作，明确修什么、怎么修。“我们收到来函和材料后，再走相应流程，申请提取专项维修资金。”
据知情人士透露，央产房申请专项维修资金改造的流程比较繁琐，耗时较长，目前小区专项维修资金也可能无法支持大范围改造，这又将涉及专项维修资金补缴，更是一个漫长的过程。
“小区虽然‘小一岁’，各类问题却不少，安全隐患更时刻悬在头顶，装饰条随时往下掉，我们等不起啊！”小区居民呼吁相关部门加强沟通协调，想办法尽快消除安全隐患，让大家能住得踏实。
（原标题：头顶悬隐患的央产楼该怎么办）
来源：北京日报记者鹿艺佳文并摄
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